ഇനി സ്വത്ത് കൈമാറ്റം അത്ര എളുപ്പമല്ല

തിരുവനന്തപുരം: സംസ്ഥാനത്ത് പാരമ്പര്യമായി കുടുംബ സ്വത്ത് കൈമാറി കിട്ടുന്ന ആളുകൾ ധാരാളമാണ്.

ഈ സ്വത്ത് കൈമാറ്റം അല്ലെങ്കിൽ സ്വത്ത് വിഭജനം വിവിധ തരത്തിലാണ് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസുകളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുക.

ഇഷ്ടദാനാധാരം (gift deed) , ധനനിശ്ചയാധാരം (Settlement deed) , ഒഴിമുറി ആധാരം (Release deed) , ഭാഗപത്രാധാരം (Partition deed), തീറാധാരം (sale deed) എന്നിവയാണ് സാധാരണയായി ഉള്ളത്.

ഇത്തരം കൈമാറ്റങ്ങളിലെല്ലാം തന്നെ തന്നെ എഴുതിക്കൊടുക്കുന്നയാളും ലഭിക്കുന്നയാളും മാത്രമല്ല സ്വത്തിൻ്റെ മറ്റവകാശികളും കാര്യങ്ങൾ അറിയാറുണ്ട്.

എന്നാൽ ഒരു വ്യക്തി ജീവിച്ചിരിക്കുമ്പോൾ തന്നെ തന്റെ സ്വത്തുക്കൾ എങ്ങനെ വിനിയോഗിക്കണം എന്നതു സംബന്ധിച്ച് എഴുതി തയ്യാറാക്കി രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നതാണ് വിൽപത്രങ്ങൾ (will ) എന്ന് വിളിക്കുന്നത്.

വിൽപത്രങ്ങൾ രഹസ്യ സ്വഭാവത്തിൽ സൂക്ഷിക്കപ്പെടുന്നതിനാൽ വിൽപത്രപ്രകാരമുള്ള അവകാശ കൈമാറ്റം വിൽ എഴുതിയ ആളിൻ്റെ മരണശേഷമായിരിക്കും നടക്കുക.

എന്നാൽ അതോടെ പലപ്പോഴും തർക്കങ്ങളും ഉടലെടുക്കാറുണ്ട്. ഇത്തരം സാഹചര്യത്തിലാണ് വിൽപത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള ഭൂമി മാറ്റത്തിന് ഹൈക്കോടതിയുടെ പുതിയ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പുറപ്പെടുവിച്ചത്.

ഹൈക്കോടതിയുടെ പുതിയ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ

കേരളത്തിൽ വിൽപത്ര പ്രകാരം റവന്യൂ രേഖകളിൽ ഭൂമി മാറ്റം നടത്തുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് ആണ് ഹൈക്കോടതി സുപ്രധാനമായ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പുറപ്പെടുവിച്ചത്.

ജസ്റ്റിസ് ഡോ. കൗസർ എടപ്പഗത്ത് പുറപ്പെടുവിച്ച വിധിയിൽ, (WP(C) No 21759 , 22548 , 23763 , 25731 & 38399 /2024 dated 14 – 11 – 2024) ഇത്തരം അപേക്ഷകൾ പരിഗണിക്കുമ്പോൾ റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ പാലിക്കേണ്ട നടപടിക്രമങ്ങളെക്കുറിച്ച് വിശദീകരിച്ചിട്ടുണ്ട്.

പാലക്കാട് , തൃശൂർ , കോട്ടയം , കൊല്ലം ജില്ലകളിൽ നിന്നായി സമർപ്പിച്ച വിവിധ ഹർജികൾ പരിഗണിച്ചാണ് ഹൈക്കോടതിയുടെ ഈ നിർദ്ദേശം.

റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ ഒരു വിൽപത്രത്തിന്റെ ആധികാരികതയോ സാധുതയോ വിലയിരുത്താൻ പാടില്ലെന്ന് ആണ് കോടതി വ്യക്തമാക്കിയത്.

അനധികൃത സ്വത്ത് സമ്പാദന കേസ്; മുന്‍ മന്ത്രി കെ ബാബുവിനെതിരെ ഇഡി കുറ്റപത്രം സമര്‍പ്പിച്ചു

12 മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ ഇവയൊക്കെയാണ്

(i) വിൽപ്പത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിനു നൽകുന്ന അപേക്ഷയോടൊപ്പം, അപേക്ഷകൻ വിൽപ്പത്രത്തിന്റെ പകർപ്പും പിന്തുടർച്ചാവകാശ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്/കുടുംബാംഗത്വ സർട്ടിഫിക്കറ്റും ഹാജരാക്കണം.

എന്നാൽ ഈ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ ലഭ്യമല്ലെങ്കിൽ, ബാധകമായ പിന്തുടർച്ചാവകാശ നിയമപ്രകാരം സ്വത്ത് പിന്തുടരാൻ അർഹതയുള്ള ടെസ്റ്റേറ്ററുടെ (will എഴുതിയ ആൾ) നിയമപരമായ അവകാശികളുടെ പേരും വിശദാംശങ്ങളും നൽകുന്ന ഒരു സത്യവാങ്മൂലം അപേക്ഷകൻ ഫയൽ ചെയ്യേണ്ടി വരും.

(ii) വിൽപത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിനായി അപേക്ഷ ലഭിച്ചാൽ, ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥൻ, ബാധകമായ പിന്തുടർച്ചാവകാശ നിയമപ്രകാരം സ്വത്ത് പിന്തുടരാൻ അർഹതയുള്ള ടെസ്റ്റേറ്ററുടെ നിയമപരമായ അവകാശികൾക്കും,

സ്വത്തു കൈമാറ്റത്തിന് താൽപര്യമുണ്ടെന്ന് അറിയുകയോ വിശ്വസിക്കുകയോ ചെയ്യുന്ന മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തിക്കും അവരുടെ എതിർപ്പുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ അറിയിച്ചുകൊണ്ട് 30 ദിവസത്തെ സമയപരിധി നിശ്ചയിച്ച് നോട്ടീസ് കൈമാറണം.

(iii) സ്വത്തിന്റെ അനന്തരാവകാശിയുടെ പേരിൽ നിർദ്ദിഷ്ട രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിന് എതിർപ്പുള്ളവരെ ക്ഷണിച്ചുകൊണ്ടുള്ള ഒരു നോട്ടീസ്, കേസിനനുസരിച്ച് വില്ലേജ്, പഞ്ചായത്ത്, മുനിസിപ്പാലിറ്റി, കോർപ്പറേഷൻ എന്നിവിടങ്ങളിലും താലൂക്ക് ഓഫീസിലും പ്രസിദ്ധീകരിക്കണം.

ഇനി ഈ നോട്ടീസ് പ്രസിദ്ധീകരിച്ച തീയതി മുതൽ 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ എതിർപ്പുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ അറിയിക്കേണ്ടതാണ്.

(iv) പ്രസിദ്ധീകരിച്ച നോട്ടീസിന് മറുപടിയായി നിയമപരമായ അവകാശികളാരും എതിർപ്പ് ഉന്നയിച്ചില്ലെങ്കിൽ, അനന്തരാവകാശിയുടെ രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിനുള്ള അപേക്ഷ എതിർപ്പില്ലാത്ത കേസായി പരിഗണിച്ച് അനുവദിക്കും.

(v) എല്ലാ നിയമപരമായ അവകാശികളും ഹാജരാവുകയും എതിർപ്പൊന്നും പ്രകടിപ്പിക്കാതിരിക്കുകയും ചെയ്താൽ, രജിസ്ട്രി മാറ്റം എതിർപ്പില്ലാത്ത കേസായി പരിഗണിച്ച് അനുവദിക്കാവുന്നതാണ് എന്നും ഹൈക്കോടതി നിർദേശിച്ചു.

(vi) ഏതെങ്കിലും നിയമപരമായ അവകാശി ഹാജരാവുകയും വിൽപത്രം ചോദ്യം ചെയ്യുകയും രജിസ്ട്രി മാറ്റം നടത്തുന്നതിൽ എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുകയും ചെയ്താൽ, റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥൻ കക്ഷികളെ സിവിൽ കോടതിയിലേക്ക് റഫർ ചെയ്യണം എന്നും നിർദേശമുണ്ട്.

(vii) നിയമപരമായ അവകാശിയല്ലാത്ത മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തി വിഷയത്തിൽ താൽപര്യമുണ്ടെന്ന് അവകാശപ്പെടുകയും mutation നടത്തുന്നതിൽ എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുകയും ചെയ്യുകയാണെങ്കിൽ

റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥൻ പ്രസ്തുത എതിർപ്പിന്റെ മെറിറ്റും ആധികാരികതയും സംബന്ധിച്ച് സംക്ഷിപ്തമായ അന്വേഷണം നടത്തണം.

എതിർപ്പ് പരിഗണിക്കേണ്ടതാണെന്ന് റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥന് ബോധ്യപ്പെട്ടാൽ, കക്ഷികളെ സിവിൽ കോടതിയിലേക്ക് റഫർ ചെയ്യേണ്ടതാണ്.

(viii) എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുന്ന നിയമപരമായ അവകാശിയോ, നിയമപരമായ അവകാശിയല്ലാത്ത മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തിയോ, വിൽപ്പത്രം ചോദ്യം ചെയ്തുകൊണ്ട് ഒരു competent civil court-ൽ സിവിൽ കേസ് ഫയൽ ചെയ്തിട്ടുണ്ടെന്ന് മൂന്ന് മാസത്തിനകം ഒരു ഡിക്ലറേഷൻ ഫയൽ ചെയ്യാൻ നിർദേശം നൽകണം.

(ix) മൂന്ന് മാസത്തിനുള്ളിൽ ഡിക്ലറേഷൻ ഫയൽ ചെയ്തില്ലെങ്കിലോ കേസ് ഫയൽ ചെയ്തതിന്റെ രേഖ ഹാജരാക്കിയില്ലെങ്കിലോ, ആവശ്യപ്പെട്ട രജിസ്ട്രി മാറ്റം എതിർപ്പില്ലാത്ത കേസായി പരിഗണിച്ച് അനുവദിക്കണം.

(x) മേൽപ്പറഞ്ഞ കാലയളവിനുള്ളിൽ കേസ് ഫയൽ ചെയ്തതിന്റെ രേഖയുടെ പകർപ്പോടെ ഡിക്ലറേഷൻ ഫയൽ ചെയ്താൽ, തുടർനടപടി സ്വീകരിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് കേസിന്റെ ഫലം വരാനായി കാത്തിരിക്കണം.

(xi) പ്രസ്തുത വിൽപ്പത്രത്തെക്കുറിച്ചോ വിൽപത്രത്തിൽ ഉൾക്കൊള്ളുന്ന സ്വത്തിന്റെ പിന്തുടർച്ചയെക്കുറിച്ചോ ഒരു competent court-ൽ സിവിൽ കേസ് നിലവിലുണ്ടെന്ന് ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥന്റെ ശ്രദ്ധയിൽപ്പെട്ടാൽ, അദ്ദേഹം രജിസ്ട്രി മാറ്റം നടത്താതെ കേസിന്റെ ഫലം കാത്തിരിക്കേണ്ടതാണ്.

(xii) മുകളിൽ പറഞ്ഞ(vii), (viii) വകുപ്പുകളിൽ വരുന്ന കേസുകളിൽ, അന്തിമ തീരുമാനം സിവിൽ കേസിന്റെ അന്തിമ വിധിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലായിരിക്കും.

Summary: The Kerala High Court has issued new guidelines regarding land transfers based on will. so, The directive aims to ensure transparency and legality in property transactions across the state.As a result, These are the 12 guidelines.